O que é INCC?

O INCC, Índice Nacional de Custo de Construção, é uma taxa calculada mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) para medir o aumento dos custos dos insumos utilizados em construções habitacionais.

Ou seja, esse índice é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de compras de imóveis em fase de construção. Por isso é importante entender seu cálculo.

Sua primeira versão pela FGV foi o de Custos da Construção (ICC), em 1950. Na época, esse indicador acompanhava apenas o custo no mercado de construção do Rio de Janeiro.

No entanto, a partir das décadas seguintes, o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) começou a levantar os custos das construções habitacionais em outras cidades do país.

A partir desses novos cálculos também foram incluídos ao ICC gastos com tecnologias e serviços mais atuais.

Finalmente, em fevereiro de 1985, o ICC foi substituído pelo INCC. Então, ele passou a englobar novos itens no seu cálculo, além de novas cidades.

Atualmente, o índice é determinado com base em pesquisas feitas nas seguintes capitais: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.

O que compõe o INCC?

O Índice Nacional é composto pela média aritmética ponderada dos dados coletados nas setes cidades citadas acima, sendo uma combinação de um sistema de preços com um de pesos. Pensando nisso, levantam-se os valores considerando quatro fatores: materiais, equipamentos, serviços e mão de obra.

Além disso, divide-se os preços dos materiais em três grupos: estruturais, instalações e acabamentos.

Cabe à FGV levantar estes custos com base em orçamentos analíticos de empresas de engenharia civil, listando 64 itens de mão-de-obra e 659 dos outros três fatores.

Já o sistema de peso leva em conta as variações de custos entre as cidades, assim como os tamanhos dos mercados de construções habitacionais em cada uma delas. Elas possuem um peso dado em percentual, com a soma dos sete pesos resultando em cem.

Vantagens do uso do INCC pelas construtoras

A saúde financeira das construtoras passa pelo manejo responsável de suas contas. Por isso, o construtor deve saber como lidar com seu orçamento de obras, gastos e receitas.

A principal vantagem obtida pelas construtoras ao utilizarem o INCC na cobrança das parcelas de seus empreendimentos é a manutenção do poder de compra do valor acertado com o cliente.

Isso porque, utiliza-se o INCC para proteger os valores do financiamento de imóveis na planta diretamente com a construtora. Evitando assim a inflação nos preços dos insumos no segmento da construção civil que podem ocorrer durante a construção do empreendimento.

Além disso, o índice também ajuda a refletir aumentos mais sensíveis que só impactam a construção civil. Como, por exemplo, os reajustes salariais do setor.

Porém, esses efeitos só serão amortecidos geralmente dois meses depois. Afinal de contas, a parcela paga em um mês é ajustada com o índice de dois meses atrás.

Vale lembrar que o INCC não incide apenas nas parcelas iguais (parcelas mensais) do empreendimento, mas, também, em intermediárias, balões e chaves. Dessa forma, nenhuma parte do pagamento da obra fica com seus valores defasados.

Cuidados na forma de cobrança

A lógica do INCC é evitar que as parcelas pagas pelo cliente percam o valor enquanto a obra ainda está sendo finalizada e os custos de construção continuam crescendo. Por isso, não pode se aplicar o índice após a entrega do apartamento.

Caso a construtora atrase a obra, deve parar de se usar o INCC no mês de entrega estabelecido pelo contrato — os juízes ainda não têm uma opinião definida sobre o que deve acontecer a partir daí.

Uma parte das decisões determina que o INCC seja congelado no valor do mês de entrega. Outra fração entende que as parcelas devem passar a ser corrigidas por outro índice que seja mais vantajoso para o comprador, como o IGP-M.

Outro detalhe importante é que as construtoras não acrescentam juros às parcelas dos imóveis na planta, pois, só poderão ser cobrados do comprador pela instituição que financiar a habitação após sua entrega pela empreiteira.

Porém, nem todo valor cobrado além do INCC pelo imóvel na planta é uma cobrança indevida. A construtora pode, por exemplo, cobrar o Seguro Garantia de Entrega de Obra (SGEO), que serve de proteção contra atrasos na entrega da obra para os clientes.

Como calcular o INCC?

Agora que você sabe o que é o INCC, vamos ver como ele funciona na prática?

Vamos considerar no nosso exemplo que o cliente parcelou em  12 vezes de R$1.000,00 com o início do pagamento em Março /2023. Sem considerarmos o INCC, a soma total das parcelas fica em R$12.000,00. Aplicando o INCC, esse cenário muda, vamos lá:

• O INCC NUNCA é do mês vigente, ou seja, nesse exemplo, não será usado o INCC de março. Porque? Por que ainda não foi calculado pela FGV

• Então qual mês é considerado o INCC? Aqui na  Treèle sempre consideramos 2 meses retroativos, ou seja, para uma parcela ser paga em Março 2023 será considerado o INCC de  Janeiro 2023

• O INCC de Janeiro 2023 foi de 0,18%, então plica-se esse índice no valor da parcela

• R$1.000,00 (valor da primeira parcela) * 0,18% = R$1,80 (valor do INCC sobre a parcela de março)

• R$1,80 + R$1.000,00 = R$1.001,80 (valor da primeira parcela já com o INCC)

• Agora, para a próxima parcela, que será a parcela de Abril 2024 não será mais considerado o valor da primeira parcela, ou seja, R$1.000,00 e sim o valor da parcela de março já com o INCC

•  R$1.001,80 * 0,23% (INCC de  Fevereiro 2023) = R$2,30 (valor do INCC sobre a parcela de abril)

• R$2,30 + R$1.001,80 (valor parcela Março 2023 já ajustada com o INCC) = R$1.004,10

E assim é só aplicar a mesma lógica para todas as parcelas.